주택협동조합 제안

주택협동조합 제안

 

1. 대규모 주택공급의 허상

 

그동안 국가의 성장위주 정책, 기업의 대규모 개발로 인한 이득으로 인해
우리 나라는 다른 나라에는 유례를 찾아보기 힘든 획일적인 공동주택 즉, 아파트라는
문화가 형성되었다.
 
다른 나라들에서는 오히려 빈민들이 거주하는, 그래서 생활환경이 열악하고
범죄의 우범지대에 속하는 아파트가 우리나라에서 만은
그 속에 사는 주거민의 부의 정도를 확인해 주는
증명서처럼 인식되고 있다.

전문 교육을 받은 기술인력들은
대형 건설사에 소속되어 아파트와 같은 대형 현장에서나
그나마 주택의 품질관리가 이뤄질 뿐,

개인주택 및 소규모 빌라가 시공되는 현장에서는 
제대로된 기술인력을 찾아보기 힘들고
기능인의 경험에 의존해서 시공이 이루어지고 있다.

기술적 요소를 고려하지 않는다 하더라도
품질 또한 건설업자의 양심에 맡길수 밖에 없는 형편인지라
이윤 앞에서 제대로된 품질관리가 이루어지기가 힘들다.

그러다 보니, 이러한 소규모 주택들은 방수, 단열, 결로 등에서 지속적인 문제를 발생시키고 있으며
이들 주택은 아파트에 비해 열악하다는 인식이 팽배하게 되었다.

이는 주택의 경제적 가치와 연결되어
걸설비용에 대한 투자 가치 측면에서도 좋게 평가될리 만무했다.

이에 반해 부동산 성장기의 아파트는
분양가 인플레이션 및 재개발 추진에 따른 용적율 인센티브 등으로 인해
부동산 소유주의 자산 증가의 수단으로 부추겨졌다.

이러한 분위기는
주민들 스스로가 삶의 기반이었던 동내를 불도저로 밀어내고
대규모 주택단지를 만들기 위한 노력으로 나타났고
정부의 정책 또한 여기에 부합하여 여기저기 뉴타운을 지정하여 이의 추진에 힘을
보태기에 이르른다.

하지만 서브프라임 사태 이후
땅값 증가가 이러한 개발에 따른 부가가치를 상쇄시켰고
대규모 개발 사업은 미분양이라는 엄청난 벽을 맞아
건설회사를 비롯한 부동산 관련업체의 경영부실을 야기시켰다.

주택공급 확대라는 측면에서 볼 때도,
주택의 지금까지의 대규모 공급이 주택의 자가 소유를 전혀 증가시키지 못하고(오히려 악화시킴)
오히려 양극화 현상을 심화시키는 부작용을 낳았다.

 

2. 주거환경에 대한 고민

우리 나라의 주택은 철저히 공급자 중심으로 이루어져 왔다고 해도 과언이 아니다.
정부의 정책적 지원과, 개발이익을 위한 대규모 건설사들의 투자로 일방적인 개발이 이뤄져 왔으며,
소규모 시장에서도 주택의 가치평가가 일률적인 바닥면적에 근거하였기에
주택의 품질 보다는 평당원가를 낮추는 방식으로 공급되어져 왔다.

여기에서 입주자의 삶의 질이나,
공동체를 위한 코드 따위는 부차적인 것이었다.
그러다 보니,
입주자의 요구에 부합하는 건물 디자인을 찾는 노력은 뒤로 하고,
건축 승인 절차상 요구되는 가장 간단하고 기본적인, 즉 저렴함만을 추구하는 쪽으로 진행되고 만다.
과거 한 동네에서 건물 신축을 특정 업자에게 맡긴 건축주가 어느 정도의 이익을 남겼다고 소문나면,
여기 저기서 그 업자에게 건축행위를 맡기는 경우가 많았는데,
이들 건물은 대지가 가진 개별적 특징에 관계없이 다들 똑같은 모양을 하게 된다.
이런 행위를 통해 이익을 쫒는 소위 '허가방'이라고 불리는 건축사사무소가 성행하고
무형의 건축행위는 경제적 이득 앞에서 저만치 뒤로 밀리게 되고
획일적인 건물만이 우리가 경험할 수 있는 전부가 되어 왔다.

3. 주거 기본권
앞서 언급했듯이 아파트는 살만한 사람들이 사는 곳이며,
단독주택과 빌라는 약간은 아파트에 비해 저렴하고 불편한 곳이라는 인식이 있다.

하지만 아파트가 변하고 있다.
넘이 부러워 하는 아파트에 살지만 관리비를 연체하는 비율이 늘어나고 있다.
뻔한 벌이로 아파트 담보대출 이자와 생활비를 제하면 관리비를 내기가 자꾸 벅차지고 있기 때문이다.
차라리 단독주택에 살면 추우면 이불 두껍게 덮고, 비가 새면 물통 바닥에 받치고 버티면 되지만,
공동주택에 거주하는 이상 매월 한번씩 내는 관리비는 어떻게 피해갈 도리가 없다.
생활비와 대출이자를 견디지 못해
미래를 저당잡힌 댓가로 마련한 아파트를 말도안돼는 가격에 급매물로 내놓지만 선뜻 구매자가 나타나지 않는다.

다시 사람들은 단독주택과 소규모 빌라에 관심을 돌린다.
관리비가 필요없으며 동일면적에 가격도 저렴하다.
하지만 일단 올라간 부동산 가격을 따라가지 못하는 가계 수입은
이러한 뒤쳐지는(?) 주택 조차 구매할 형편이 되지 못한다.

그러다 보니 전세로 몰리고,
그러다 보니 전세가는 나날이 치솟고.

치솟는 전세가를 소득이 따라잡지 못하자
사람들은 월세로 관심을 돌린다.

집주인의 입장에서도 전세금 받아서 대출금 상계할 처지가 못되고 어차피 대출금 갚지 못하는 한
이자라도 충당할 수 있는 월세를 선호하는게 당연하다.
대출금 없는 집주인이라도 보증금 받아 은행에 넣어 두고 떨어질 대로 떨어진 예금이자 받는 것 보다
월세 받는 편이 훨씬 낫다.

이래저래 없는 이들은 자꾸만 나락으로 떨어지고
주거환경은 자꾸만 열악해 진다.

그나마 적은 임대료로 살수 있는 곳은
오히려 열악한 환경을 유지하는 곳이다.
비가 새고, 찬바람이 드나들고, 볕이 들지 않지만
그 때문에 집주인이 월세 올려 달라는 엄두를 내지 못하는 곳을,
없는 사람들은 속편하게 생각하게 된다.

쪽방에서 추위와 굶주림에 홀로사는 노인들이 죽어나가도
돌아보는 이가 없다.

주거에 대한 것은 이젠 나라님도 어찌할 수 없는 지경이 되었다.
관리비 연체율이 높아지고 재원부족으로 공동주택의 관리가 소홀히 되면
환경이 열악해 질 것이고,
이로인해 그나마 관리비를 낼 수 있는 형편의 부유층들이 새로운 주거환경을 찾아
이탈해 가고, 열악해진 그 자리는 없는 사람들로 메워질 것이다.
 
그리고 서구에서와 같이 아파트는 저소득층이 거주하는 곳,
거주환경이 열악한 곳이 될 수도 있다.
 
대출금과 관리비의 연체로 집이 경매로 넘어간 이들의 최소한의 주거 기본권은 누가 지켜줄 수 있을까?
소위 하우스푸어의 문제는?

4.협동조합을 고민하며..
 
누군가는 최소한의 주거환경을 지켜주는 보루로 그 역할을 해야 한다.
재원을 핑계로 도덕적 해이를 이유로 국가가 그 역할을 하기에는
서구 선진국의 사례를 보더라도 한계가 있음을 알 수 있다.

사는 사람들이 함께 그 문제의 해결점을 찾아보자는 제안으로 협동조합을 고민해 본다.
협동조합이 주택에 대한 소유 혹은 장기적인 점유권을 갖고
조합원들을 대상으로 최소한의 삶을 위한 기본 기능을 갖춘 주택을 저렴하게 공급하는 것이다.
주택의 소유는 없는 사람에게 너무나 요원하며,
주택 소유가 부를 갖다 준다는 확신도 더이상은 없다.

기능적으로 미비된 주택은 조합과 조합원의 자발적인 노력으로 그 기능을 회복시키고,
조합원은 최소한의 인간적인 삶을 누릴 공간을 확보하게 된다.

하지만 사람들은 말한다.
과거에도 없었고, 현실적이지도 않다고.
비현실이란 말처럼 비현실적인 게 있을까 하는 생각을 해본다.
길이란 길은 모두, 누군가는 처음으로 갔던 길이 아닌 길이었을 것이다.

주택협동조합은 서구의 사례가 있으니
우리가 처음 걷는 길은 아니다.
서구의 사례에서 가능성을 확인하고 그들의 시행착오를 짚어서 준비한다면 우리가 해 볼 수 있다.

당장 너무 큰 뜻을 앞 세운다면 그 무게감에 지레 지칠 수 있다.

이렇게 생각해보자.
당장 몇사람이라도 함께 마음을 맞춰,
혼자서는 엄두에 내지 못했던 우리집의 무너져 가는 담장을 보수하는 일부터 고민하면 어떨까?
휴일날 몇이 모여 막걸리 한사발에 족발 안주 갖춰 놓고 함께 땀흘리고 수다떤다면
구태여 봄날 산과 들을 찾아 떠나려다 길막힌 고속도로변 붐비는 휴게소 겨우 찍고 온 주말 보다 낫지 않을까.

이사갈 전세집에 돈 기백만원 들여 도배를 하는 것 보다
조합원이 함께 한다면 질은 좀 떨어지겠지만
주중의 바쁜 일과에 수다 못떨어 쌓인 욕구불만을 털어내는 기회가 될 수도 있을 것이다.  

텃밭을 일구는 사람들이 있다.
삶의 여유를 즐기고 노동을 통해 보람을 찾는 의미있는 일이다.
구태여 텃밭만이 그런 의미를 가지고 있는 것이 아니다.
사는 보람은 함께하는 다양한 노동의 기부 내지 참여를 통해서도 얼마든 일궈낼 수 있다.  

 

 

5.조합을 설립하자.

 

1) 조합설립 준비위
5인 이상이면 설립이 가능하고 시에서도 정책적으로 지원해 주겠다고 한다.
우선 조합설립 준비위를 만들고 실질적 활동을 수행한다.
이 활동은 조합원 스스로 자가 혹은 자기가 살고 있는 전세 주택의 기능회복이 주가 될 것이다.
5인으로 설립한다고 하지만,조합일에 매달릴 상근 인력이 없다면
생계에 바쁜 조합원들로서는 새로운 사업을 주동할 힘을 잃을 수도 있다.
그러므로 실제 조합설립 신고를 하기 보다는 자체적인 규약을 만들고 두레모임으로 준비하는 것이 좋을 것이다.
설립 당시 어느 정도 규모를 갖추는 것이 시로부터 적절한 평가를 받을 수 있을 것이기 때문이다.
조합원은 일년에 3일 혹은 5일 정도의 노동의 참여할 의무를 규정하며,
이는 조합의 자본 축적의 재원이 됨과 동시에 노동을 통한 조합원의 관계 개선의 역할을 하게 될 것이다.

 

2)조합설립
설립 준비위원(발기인)이 이십여명 정도 모이고,
한편으로 사업계획과 정관이 정리된다면,
구체적인 조합설립을 위한 준비에 착수한다.
시로 부터 일억원까지 지원 가능한 사무실 임대 보증금을 확보하기 위해 노력하는 한편으로,
상근직원으로 참여할 인물을 찾는다.
건축일과 회계를 어느정도 처리할 만한 인물이면 더 없이 좋을 것이다.

시로부터의 지원받는 임대보증금을 밑천으로 사무실을 얻고
당장 준비위에서 결정된 출자금과 혹은 조합원의 결의로 사무실관리비용과 상근직원의 1년여 급여를
확보한다.
상근직원 초기 월급을 2백만원 정도로 예상한다면
1년내 수익사업을 하지 못할 경우를 가정하여 조합원당 월10만원 정도의 추가 출자의 결의를
한다면 충분히 가능하다.

 

3) 조합의 수익 사업
조직은 외부의 수혈없이 생존할 수 있어야 한다.
조직은 당장의 이윤 창출보다는 장기적 생존을 목표로 하여야 한다.
더군다나 사회적 역할을 모색 하겠다는 협동조합에서는
장기적 생존을 위한 방법을 무엇보다 우선 고민해야 한다.
생존을 위해선는 조합을 유지할 수 있는 재원마련이 무엇보다 중요하다.
물론 정부의 정책 지원이나, 기업 기부금을 노리고 뛰어보는 것도 방법일 수 있겠지만
이 또한 장기적 생존을 통한 존재에 대한 인정이 있은 다음에야 가능할 것이다.

구체적인 서민 주거환경 개선을 위한 사업을 구상하고, 상근 직원을 중심으로 사업 수주를 위해 뛴다.
공사에 필요한 자재비와 시중보다 아주 저렴한 공사비로 방수, 단열, 보수 공사 등을 실시할 수 있다.
당장은 기능도가 크게 따르지 않는 일을 하게 되겠지만
때때로 기능도가 필요한 일에 대해서는 전문 업체를 불러서 진행해야 할 것이다.
물론 조합원 중에 특정한 작업에 대한 기능도를 가진 이가 있다면 해당 조합원의 주도로 일을 진행할 수도 있을 것이며,
조합은 일을 통해서 집단적 노하우를 축적해 나가게 될 것이고, 이는 시장에서 경쟁력의 재원으로 작용될 것이다.

조합원의 의무적 노동은 꼭 무상노동이 아닐 수도 있다.
약간의 댓가를 지급하는 것도 하나의 방법이다.
이는 노인 등 소외계층의 일자리 창출에 기여하는 바가 된다.  

공사의 수혜대상은 당연 조합가입이 전제 되어야 하며
그 또한 조합에 노동참여의 의무를 지게 된다.

박원순 시장이 재임한 이후
시에서는 새롭게 두꺼비하우징사업으로 주거 환경에 대한 지원을 하고 있지만 그 효과가 미미하다.
두꺼비 하우징사업이란 노후 주택을 개량하는 사업에
시가 2천2백만원까지 저리의 이자에 5년 분할 상환하는 조건으로 대출을 지원해 주는 사업을 말하는데,
사실 그 실적인 미미한 편이다.

이는 노후 주택에 사는 사람들의 형편으로는 후에라도 갚아야 하는 돈을 대출해서
집을 수리하기가 쉽지 않으며,
대체적으로 소유주 보다는 임차인이 거주하는 까닭에 그들의 불편을 해소하기 위해
수익없는 비용지출을 꺼리기 때문이라고도 볼 수 있을 것이다.

이러한 두꺼비하우징사업을 활용해 일감을 찾는 것도 좋은 방법이 될 것이다.
조합이 장기적인 전세 소유권을 확보하고
두꺼비하우징의 재원을 지원받아 주택 기능을 회복하고 임차를 통해 비용을 충당한 다음
주택소유자에게 돌려주는 등의 방법을 고민할 수 있을 것이다.

시의 입장에서 보면
어차피 주택보수업자를 선정해야 되는데,
그 업자가 비영리 조직이라면 그만큼 대상 선정에서의 부담도 줄어들게 되고
조합입장에서는 사업 수주가 한결 유리하다 할 수 있을 것이다.

 

4)조합의 핵심 사업
조직은 활동이 있어야 유지 될 수 있다.
활동이 없는 조직은 유지될 수 없고, 조직이 없는 활동은 공허할 뿐이다.
애초 조합원의 거주환경을 개선하고 삶의 질을 향상하기 위함이 목적이라면
이에 맞는 활동을 해야 한다.
물론 상기한 수익사업 또한 목적에 부합하는 사업이라 할 수 있지만,
본질적으로 조합원의 주거기본권을 확보해 줄 수 있는 방향으로 사업을 실행해야 한다. 
이는 조합의 존재이유이자 앞으로 사업을 영위, 확대해 나갈 수 있는 자원이 된다.

조합은 조합원에게 안정적인 주거를 공급하기 위해서
주택점유 내지는 소유를 확대한다.

노후 주택의 장기전세는 가장 실현가능한 방법이 될 것이다.
주택보급율은 증가했지만 실질보급율은 수십년간 나아지는 바가 없다.
세입자들은 올라가는 전세비가 버겹기만 하지만
실제 주택공급이 절대적으로 모자라는 것은 아니다.
주변을 잘 살피면 시설이 노후되고 열악하여 거주공간으로서 제대로된 역할을 하지 못하는 주택이 많다.
이런 주택을 정책적으로 확보하여 기능을 개선하고 재임대를 한다면
투자비(전세 대출금 이자)를 상계하고 조합의 이윤축적도 가능할 것으로 기대된다.

큰 평형의 주택을 소유하고 있으나 소득이 줄어 유지비를 감당하기가 어렵거나
가족 구성원의 변동 및 생활 패턴의 변화 등으로 기존 주택이 현재의 삶의 형태에 적합하지 않은
주택소유자(예를 들면 은퇴 후 귀향을 하고자 하는 노인 등)에게
그들의 삶에 적합한 거주 환경을 마련해 주고 경우에 따라서는 일정액의 생활비를 지원해 주는 등의 거래를 통하여
주택을 확보하는 것도 좋은 방법이 될 것이다.

이러한 주택의 확보방법에 있어서는 ㄱ.주택소유자에게 주택의 소유권을 넘겨받고 노후의 거주를 보장해 주는 방식,
ㄴ.주택소유자의 생존시까지 조합이 임차하고 사후 모든 권한을 상속자에게 넘겨주는 방식,
ㄷ.단순히 일정기간을 정하여 계약하는 방식 등이 있을 것이다.

조합은 이러한 주택을 확보하여 기능을 회복 시킨 뒤 조합원인 임차인에게 시중의 임대료보다 저렴하게 임대하여
수익을 창출하고 이 수익을 통하여 새로운 주택을 확보할 수 있다.

이러한 재원을 바탕으로 장기적으로는 조합이 소유권을 확보하여 주택이 특정인의 소유가 아닌 공공재로서의
가치를 확보하며 조합원은 조합으로부터 임차한 주택의 거주권을 확보하여 내집과 같은 권리를 향유하게 될 것이다.

 

5)기타 추진 가능한 사업들
요즘 공동주택 집짓기 모임이 일각에서 추진되고 있으며,
이미 시행되어 완료된 곳도 있다.

이러한 공동주택은 각각의 개인이 모여 자신의 지분만큼 비용을 지불하고
준공후 개별 등기하여 각자가 소유하는 경우가 대부분이다.

주택의 신축에 입주자가 참여하여 주택의 질을 높이고,
공동체의 가치를 담는 뿐만 아니라
경제적 평가 가치의 상승으로 매매차익까지 얻을 수 있는 장점이 있다

하지만 각 개인은 비용에 대한
부족분 대해서는 개인적 대출을 통해 조달해 와야 하고,
준공후에는 지어진 주택을 담보로 전환하여야 한다.

이에 대해서 조합의 방식으로 풀어볼 수도 있을 것이다.
공동주택을 하고자 하는 조합원이
가능한 자금을 대출금 형식으로 조합에 차용해 주고
토지의 소유권은 조합이름 확보하고 조합이 사업을 시행한다. 물론 이과정에서 조합의 조직력과 노하우, 조합원의 노동력으로
적지않은 비용 절감을 꾀할 수 있을 것이다.
조합은 입주대상 조합원으로부터 차입한 자금을 기반으로 토지를 확보하고 이를 담보로 공사비를 조달한다.
공사비 조달은 단순하게 금융권으로 부터 차입할 수도 있을 것이지만,
조합은 주택공급자이면서 비영리법인인 사회적협동조합으로서 지위를 인정받아
정부로부터의 정책기금 등의 지원을 기대해 볼 수도 있을 것이다. 

준공후에는 조합에 대한 채권(차용해준 돈)을 주택 보증금으로 전환하고
건축원가에 대해 부족한 부분에 대해서는 입주자가 조합에 월세로 납부하는 방법을 취한다면,
보통의 경우 자금을 직접 조달하고 대출금에 대한 이자를 금융기관에 납부해야할 조합원의 개인적 부담을 크게 덜 수 있을 것으로 본다.

물론 소유욕이 강한 우리네 정서상,
공동주택을 추진하고 처음 입주한 조합원에 대해서는
세속가능한 영구 주거권을 보장해 줄 필요가 있을 것이다.

6. 맺으며.
조합기본법이 통과되고 많은 잡 생각들을 했다.
어떻게 하면 자본주의에서 손해보지 않고 살 수 있을까?
봉급쟁이 개인은 세금을 원천징수 당한 뒤 월급을 손에 쥔다.
그리고 소비를 할 때 또 세금을 낸다.
하지만 법인은 수익이 발생하면 세금내기 전의 돈이 들어온다.
그 돈을 비용으로 지불하면, 그 비용에 포함된 세금을 되돌려 받는다.
이래저래 생각해 보니, 자본주의에서는 개인이 손해다.
그래서 기업을 만들어야 겠다고 생각했다.
수익이 나면, 그 돈으로 자가용차 대신 법인차 사용하면 자동차 유지비용도 적잖이 절감될 수 있겠다 생각했다.
그렇지만
기업을 만들면 무엇을 해서 돈벌까에서 걸렸다.
그럼 그렇지,... 그게 그렇게 쉬워.
내 성격에 경쟁이라는 것도 쉽지 않을 것 같았다. 
살벌한 사회에서 살아가는 꾀도 없는 어리숙한 내가 어디 쟁쟁한 사기꾼들하고 겨룰려고?
그것은 능력상, 성격상 쉽지 않다는 결론에 도달했다.
그러다 문득 생각했다.
꼭 돈을 벌어야 하나?
많이 벌어 지출해서 이득을 보나, 원했던 이득을 처음부터 만드는 것이나 매한가지아닌가.
생각이 여기에 이르다 보니,
문득 협동조합이란게 이런 거구나 하는 걸 깨닫게 되었다.
그래, 함께 모여 원하는 걸 하면 되는 거잖아.
필요한게 있으면 함께 만들고, 불편이 있으면 함께 해결하고,
그리고 개인으로서 손해볼 일은 법인을 통해 면하고.

물론 지금까지의 고민이 지극히 개인적이고 단순한 고민이다.
하지만 이렇게 문제를 던진다면 어쩌면 관심있는 누군가가 다가와 논의를 시작할 수 있을 것이고
그러다가 좀도 구체화 되고 그러다보면 현실화 될 수 있을 것이라 생각한다.

어쩌다 이글을 읽고 어쩌다 약간의 동기 혹은 아이디어가 반짝이는 분들은 연락주시기 바란다.